楽待（国内では最大規模の収益用不動産の売買用専用サイト）が小池ハイツの現状を取材しました。
楽待は不動産投資の事例として紹介したかったのだと思います。
結論は、
・購入価格が高すぎる。
・平均よりも良い物件を平均よりも安い条件で賃貸している。
・この状態ならば空室率が低い状態が続くと予想する。
でした。
動画は不動産鑑定士による鑑定作業の記録です。
鑑定の主な内容は
・空室の多いアパートを購入。
・１年以内に満室になった。
・屋根と外壁全体を再塗装した。
・設備の更新を続けている
・その結果築年数で判断すると平均よりも、設備や内外装の状態が優れている。
・しかし入居者様が負担する家賃等は類似物件よりも低く入居しやすい。
・この状態ならば満室に近い状態を維持できる可能性が高い。
でした。
不動産鑑定士は、購入価格が高すぎると判断されたように思います。
不動産投資で収益を上げるためには、購入時に強い精神力が必要です。
私はそこまで徹底して購入価格を下げようと努力しませんでした。
購入時に私が査定した2125万に対し、鑑定士の査定は2260万でした。
購入後に実施した屋根と外装の塗装費（320万）は鑑定評価に影響しないようです。
自分で査定した金額に475万を上乗せして購入したため、購入価格が高すぎるが判定結果です。
急いで売却する理由が無く、現状を維持しようと考えています。
収入と支出のバランスを取り、現状が続けば十分と考えています。
陽東開発が扱う（大家とその家族が所有する）不動産は、このように無理をせずに運用したいと考えています。
・対象： アパート10棟56世帯。戸建て11棟
無理をせずに、平均より良い物件を平均より安い費用で募集し維持していきます。
宇都宮市の大家（家主）が、このホームページを作り運営しています。
入居者様と大家が直接契約すれば、経済的な意味でお客様の負担が軽くなります。
しかし素人の大家と契約すると、法的な意味でお客様が不安を感じることが起こりえると考えました。
そこで私どもは、宅地建物取引士の資格を取得し不動産業を開業しました。
行政機関や宅地建物取引業協会等から、他の不動産業者等と同じ指導を受け、誠意をもってそれぞれのお客様に対応します。
資格の無いありふれた大家（家主）ではありません。
更新年月日 2020年12月13日
募集中の空室は1部屋です（全体は67部屋）。
宇都宮市の大家は自分の物件を管理するために専用の不動産会社を所有しています。それが陽東開発です。
最近は不動産業者の資格が無くても大家の立場で入居者募集の広告を掲載できるサイトが実用化しました。
ジモティは大家と入居者を結びつけるマッチングサイトです。双方の理解と協力により直接契約が可能になります。
その結果、入居者は仲介手数料が発生しません。大家も広告費等が発生しません。WinWInの関係が成り立ちます。
私は昨年の8月からジモティに空室情報を投稿し、お客様の反響を待っています。
昨年は７物件の空室情報を公開し、11名の方から問い合わせがありました。家賃が一番高い物件はジモテイを見たお客様が入居を決定されました。仲介手数料等に関する費用（１０万以上）が無料になることが物件を選択した主な理由です。
他の物件は、別のルートで当社の物件を発見したお客様と契約しました。
アーバンハイカムールC棟201号室のお客様が3月14日に退去されます。
宇都宮大学の工学部を卒業され旅立ちます。おめでとうございます。
退去後にリフォームと清掃を実施し３月下旬には入居できる状態にします。関係業者には手配済です。
ウチコミも大家自身で空室情報を登録できる有名なサイトです。約10年前からウチコミに関心がありましたが、関西中心で北関東は対象外でした。ようやく2021年1月２０日より栃木県も対象になりました。
ウチコミもジモティと同じような仕組みですが、不動産業者が契約の内容を保障し関係者の安全性を高めています。
（物件の案内や契約に限定して、正規の不動産業者が参加します。）
入居者は仲介手数料等が無料になります。すでに物件に関心があり内覧を希望するお客様が存在するので、不動産業業者も広告費が発生しません。大家さんも自分が投稿した記事を見たお客様を業者に紹介するので広告費を払う根拠が有りません。
代わりに大家が仲介業者に仲介手数料を支払います。大家さんも入居者も仲介業者も無駄な費用が発生せず賃貸不動産に対する新しい仕組みだと思います。
不動産会社自体がウチコミの審査を通過すれば、エージェントとして認定されます。昨年より陽東開発もエージェントに認定されましたがまだ契約実績はありません。担当したお客様が保証会社の承認を得られず、大家様の判断で入居をお断りしました。この業界は成功報酬なので残念でした！。
陽東開発は、専用ネット（日本情報システムの不動産BB）を利用して、自社物件の空室情報を不動産業者に配信中。
入居を検討中のお客様は、下記の物件をクリックすると業者向けデータを直接見ることができます。
●仲介手数料・敷金・礼金・２年毎の更新手数料が全て無料になります。
・当社で直接取引すると、仲介手数料・敷金・礼金・更新手数料・カギの交換費用がすべて無料になります。
・数値化すると家賃の３～5か月分に相当します。
●アパートはインターネット接続が無料
・対象アパート
（アーバンハイカムール・ヴィラセジュール・アドミラシオン・アリスバリー田口）
・物件までNTTの光ケーブルを引き、専用ルータで各世帯別に独立したIPアドレスを設定。
・個々の情報は独立していてプライバシーは保護されています。
・入居後直ちに手続き不要でネットを利用できます。
・WiFi接続用のアクセスポイントを追加すれば、スマホ等も無料でネットに接続できます。
●ただし小池ハイツはインターネット無料接続の対象外です。
・小池ハイツは2019年にリノヴェーション（屋根と外壁全体の補修と再塗装）を実施しました。
・現在は経済的に厳しく、インターネット接続の無料化を保留にしています。
・１～２年以内に他のアパートと同様無料化を実施する予定です。もうしばらくお待ちください。
●玄関ドアの鍵交換費用が無料です。
・私は標準的な鍵を自分で交換できるので無料にしています。
・特赦な鍵を指定する時は実費を頂きます。
・陽東開発を利用すると、大家と直接契約した時と同じように仲介手数料を除去できます。
・契約や管理の面では普通の不動産業者を利用した時と同じように安心できます。
・健康保険に加入できる最低条件を考慮して、月額5万円に決定しました。
・様々な理由で引っ越すことになると思いますが、初期費用は無視出きない金額になると思います。
・当社はお客様の負担を軽減したいと考え、世間の常識とは異なる対応を実施しています。
・当社の自社物件を選択すると、初期費用が減少し、約２か月分の家賃に相当すると思います。
・他の不動産業者の紹介で当社の物件を選択した時は、これほどの効果が出ないと思います。
（仲介業者から契約時に仲介手数料等を請求されると思います。）
・当社は連帯保証人を求めていません。
・すべて機関保証を利用しています。（主に日本賃貸保証株式会社）
・日本賃貸保証株式会社（JID）に審査を依頼すると、ほぼ全員が保証対象になります。
・過去の経験から不承認のお客様は極めて少数なので、安心して審査を受けてください。
●家財保険
・賃貸借契約時に当社経由で家財保険に加入してください。
・当社は宅建ファミリー共済とJID少額短期保険株式会社の代理店です。
・どちらも一般的な民間の保険会社よりも格安な保険料で家財保険に加入できると思います。
・しかし極端に高額な保険金額は対象外になります。
・別の保険に加入済の学生様等は、当社の保険が不要になり初期費用が減少します。
・空室の情報だけではなく、別のページで自社物件全体の詳細情報を公開中。
アパート
・アーバンハイカムール４棟１８世帯 ファミリー向け２LDK
・ヴィラセジュール１棟８世帯 ファミリー向け２LDK
・アドミラシオン３棟１４世帯 シングル向け１LDK （２名での利用実績有り）
・アリスバリー田口１棟８世帯 シングル向け１LDK （２名での利用実績有り）
・小池ハイツ１棟８世帯 シングル向け１DK （２名での利用実績有り）
戸建て
・アドミラシオン３棟 ファミリー向け２LDK
・サンガーデン８棟 ファミリー向け３SDK
●入居中の物件に対しても、空室待の予約を受け付けます
・興味が有ればメールアドレスを連絡してください。
・定期的に空室の状況と将来の退去予定をメールで連絡します。
・待機期間（２から３年間）後に希望の物件に引っ越して来たお客様も実在します。
●一般向け月極め駐車場の紹介
・賃貸物件専用駐車所は建物の隣接地に有ります。
・この駐車場とは別に、一般向けの月極め駐車場が約３０台分有ります。
・原則として近所に住まわれているお客様が利用しています。
・絶えず利用者が変動するので現状を表示しません。
・興味が有れば連絡をください。空きの有無を回答します。
・空きが少ない時は、当社の賃貸物件に入居中の皆様を優先します。
（１家族で３から４台の車を所有されても対応します。）
近所の住民から求められた結果です。
当時の住宅難により、外部から良質な住宅が求められた結果です。
約２５年前からアパートを新築し本格的に賃貸事業を開始しました。
宇都宮市の東部に、平出工業団地と清原工業団地と芳賀工業団地ができました。
工業団地で働く関係者の住居が不足した結果です。
法的な制限は有りません。
些細な誤解によりお客様に迷惑をかけることを避けるためです。
現在は３回目の更新が終わり順調に業務を継続中です。
免許証番号 栃木県知事免許 （3）第14717号
（参考までに）
宅地建物取引士の資格は、比較的簡単に取得できました。
この試験は社会的な常識が有れば、６０％位は正解できるレベルです。
常識だけでなく宅建業法に関する特殊な分野を理解しなければなりません。
新規で専門分野（約２０％）を学べば合格できると思います。
普通の大家さんが不動産業者になることは、比較的簡単だと思います。
スマホが普及したため仲介業者を通さずに、お客様と直接話し合う機会が増えた結果だと思います。
これは皆様方の理解と協力のおかげです。ありがとうございます。
自社物件で生活しながら、転勤等で他の物件が必要になったお客様もサポートさせて頂きます。
情報が必要になったらぜひ声をかけてください。