楽待（国内では最大規模の収益用不動産の売買専用サイト）が小池ハイツの現状を取材しました。

youtubeの動画はこちらです。

楽待は不動産投資の失敗事例として紹介したかったのだと思います。

結論は、

・購入価格が高すぎる。

・平均よりも良い物件を平均よりも安い条件で賃貸している。

・この状態ならば空室率が低い状態で維持できる予想する。

でした。

動画は不動産鑑定士による鑑定作業の記録です。

鑑定時の動画の概要

・空室の多いアパートを購入。

・１年以内に満室になった。

・屋根と外壁全体を再塗装した。

・設備の更新を続けている

・その結果築年数から評価すれば、平均よりも設備や内外装の状態が優れている。

・しかし入居者様が負担する家賃等は類似物件よりも安く入居しやすい。

・この状態ならば今後も満室に近い状態を維持継続できる可能性が高い。

・いくら購入したくても475万の上乗せは大胆すぎる。（動画では非公開）

・もっと強気で交渉しても良かったと思う。（動画では非公開）
でした。

不動産鑑定士は、購入価格が高すぎると判断されたように思います。

不動産投資で収益を上げるためには、購入時に強い精神力が必要です。

私はそこまで徹底して購入価格を下げようと努力しませんでした。

購入時に私が査定した2125万に対し、鑑定士の査定は2260万でした。

購入後に実施した屋根と外装の塗装費（320万）は鑑定評価に影響しないようです。

自分で査定した金額に475万を上乗せして購入したため、「購入価格が高すぎる」が判定結果です。

急いで売却する理由が無く、現状を維持しようと考えています。

収入と支出のバランスを取り、現状が続けば十分と考えています。

陽東開発が扱う（私と私の家族が所有する）他の不動産も、このように無理をせずに気楽に運用したいと考えています。

・対象：　アパート10棟56世帯。戸建て11棟

今後も無理をせずに、平均より良い物件を平均より安い費用で募集し維持していきます。

このページで紹介している物件を選択し、陽東開発で契約すると、多数の特典が得られます。

・最近はジモテイ等で不動産仲介業者をスキップすれば、仲介手数料や更新料が発生しないことが話題になっています。

・陽東開発を利用すると、大家と直接契約した時と同じように仲介手数料を除去できます。

・契約や管理の面では普通の不動産業者を利用した時と同じように安心できます。

従来から営業している不動産業者の一部は、仲介手数料を収入源としているようです。

・陽東開発とは別の存在です。

・陽東開発は仲介手数料や更新料等を無料にしても、役員のボランテア活動が基本なので、会社を維持できます。

・私の役員報酬は月額5万円です。宇都宮市で活動中の宅地建物取引士の平均月収よりかなり低いと思います（笑）。

・健康保険に加入できる最低条件を考慮して、月額5万円に決定しました。

　・お客様は様々な理由で引っ越す時に、初期費用は無視出きない金額になると思います。

　・当社はお客様の負担を軽減したいと考え、世間の常識とは異なる対応を実施しています。

　・当社の自社物件を選択すると、初期費用が減少し、約２か月分の家賃に相当すると思います。

　・他の不動産業者の仲介で当社の物件を選択した時は、これほどの効果が出ないと思います。 

　　（仲介業者から契約時に仲介手数料等を請求されると思います。）

●連帯保証人不要 

　　・当社は連帯保証人を求めていません。

　　・すべて機関保証を利用しています。（主に日本賃貸保証株式会社）

　　・日本賃貸保証株式会社（JID）に審査を依頼すると、ほぼ全員が保証対象として承認されています。

　　・過去の経験から不承認のお客様は極めて少数なので、安心して審査を受けてください。

　　・お客様は日本セーフティの保証を選択することも可能です。

●家財保険 

 ・賃貸借契約時に当社経由で家財保険に加入してください。

・当社は宅建ファミリー共済とJID少額短期保険株式会社の代理店です。

・どちらも一般的な民間の保険会社よりも格安な保険料で家財保険に加入できると思います。

・しかし極端に高額な保険金額は対象外です。高額な動産を所有されるお客様は別の保険をご利用願います。

・学生様等で入学時に別の保険に加入済のお客様は、当社の保険が不要になり初期費用が減少します。

●自社物件の紹介

・空室の情報だけではなく、別のページで自社物件全体の詳細情報を公開中。

アパート

・アーバンハイカムール４棟１８世帯　ファミリー向け２LDK

・ヴィラセジュール１棟８世帯　ファミリー向け２LDK

・アドミラシオン３棟１４世帯　シングル向け１LDK　（２名での利用実績有り）

・アリスバリー田口１棟８世帯　シングル向け１LDK　（２名での利用実績有り）

・小池ハイツ１棟８世帯　シングル向け１DK　（２名での利用実績有り）

戸建て

・アドミラシオン３棟　ファミリー向け２LDK

・サンガーデン８棟　ファミリー向け３SDK

 ●入居中の物件に対しても、空室待の予約を受け付けます

・興味が有ればメールアドレスを連絡してください。

・定期的に空室の状況と将来の退去予定をメールで連絡します。

・待機期間（２から３年間）後に希望の物件に引っ越して来たお客様も実在します。

  ●一般向け月極め駐車場の紹介

　　・賃貸物件専用駐車所は建物の隣接地に有ります。

　　・この駐車場とは別に、一般向けの月極め駐車場が約３０台分有ります。

　　・原則として近所に住まわれているお客様が利用しています。

　　・絶えず利用者が変動するので現状を表示しません。

　　・興味が有れば連絡をください。空きの有無を回答します。

 ・空きが少ない時は、当社の賃貸物件に入居中の皆様を優先します。

（１家族で３から４台の車を所有されても対応します。）

相続により私（長男）が賃貸事業を引き継ぎました。

自分が保有する賃貸物件をお客様に紹介し、契約を結ぶことは自由にできます。

法的な制限は有りません。

しかし私は宅地建物取引業法や民法等に基づき、お客様のために正しく行動したいと考えました。

些細な誤解によりお客様に迷惑をかけることを避けるためです。

既に宅地建物取引士の資格を持っていました。

宅地建物取引業協会の指導を受けて栃木県に申請した結果、スムースに不動産業の免許を取得できました。

そのまま宅建協会に加盟し、多方面にわたる指導を受けています。

現在は３回目の更新が終わり順調に業務を継続中です。

免許証番号　栃木県知事免許　（3）第14717号

（参考までに）

宅地建物取引士の資格は、比較的簡単に取得できました。

この試験は社会的な常識が有れば、６０％位は正解できるレベルです。

常識だけでなく宅建業法に関する特殊な分野を理解しなければなりません。

新規で専門分野（約２０％）を学べば合格できると思います。

普通の大家さんが不動産業者になることは、比較的簡単だと思います。

開業した当時は経験不足により入居者様の募集に苦労しました。 

開業当社は募集に限定して経験豊富な他社に募集を依頼しました。

管理会社の立場で物件の管理（物件の維持や改善等）を重視していました。

最近の数年間は契約者様の５０％以上と直接契約できるようになりました。

スマホが普及したため仲介業者を通さずに、お客様と直接話し合う機会が増えた結果だと思います。

これは皆様方の理解と協力のおかげです。ありがとうございます。

現在も自社物件を優先して行動しています。

しかし不動産業者の立場から業務を拡張したいと考えています。

お客様の希望に合わせて市場に出ている他社扱いの賃貸物件を調査し仲介します。

自社物件で生活しながら、転勤等で他の物件が必要になったお客様もサポートさせて頂きます。

情報が必要になったらぜひ声をかけてください。

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