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建物賃貸借契約を保証するために

建物賃貸借契約を保証するために

入居希望者だけでは、建物賃貸借契約が成立しない?

入居者は将来に希望を持ち、安全・安心に生活する目的で建物賃貸借契約を結び、賃貸物件(アパート、マンション、戸建て住宅等)での生活を開始します。

しかし一般的に、入希望者単独(自分だけ)では、建物の賃貸借契約が成立しません。

 

昔と違い、経済活動が停滞しています。2020年からはコロナの影響も有ります。入居者が失業する等のリスクも考えられます。大家さん(物件を貸す側)は、家賃の滞納等が発生した時に備え、建物賃貸借契約に担保を設定します。

 

契約者(主に入居者)が契約条件に対応できなければ、契約者に代わり連帯保証人や家賃保証会社が責任を負うことになります。

 

連帯保証人になっても安全か? だれが連帯保証人を守るのか?

知人や友人から、連帯保証人になることを求められたら、慎重に判断して引き受けてください。

連帯保証人の考え方は、入居者(契約者)にとって非常に都合の良い制度です。

 

しかし、連帯保証人になると、外観のイメージよりも、はるかに危険な環境に身を置くことになります。

連帯保証人を守り、連帯保証人自身が困っている時に、助けてくれる制度は存在しないと思います。

 

連帯保証人になると、自分がプラスの影響を受けることは有りません。

逆に他人の責任を負うために、マイナスの影響だけが発生します。

自分の立場を良く理解してから判断してください。

 

連帯保証人の歴史

昔から日本では、連帯保証人の考え方が有りました。

連帯保証人になると、自分が意識している内容よりも、過酷な責任を問われる可能性があります。

連帯保証人は事件(問題)が表に出るまで、実情を把握できません。

実態がわかった時には、すでに自分の処理能力を超えていて、対応できない可能性が有ります。

 

ダメージが大きく、契約者と共に人生が崩壊する可能性を含む厳しい制度です。

 

なぜ連帯保証人の考え方が破城しないのか

連帯保証人の考え方が、大きな社会的問題にならなかった理由は単純です。

社会が安定していたため、契約者自身が自分の責任を果たしていました。

 

その結果、連帯保証人に影響が及ばなかっただけです。

これからも安定して古き良き時代が続けば問題は有りません。

その人が属する集団により、今後の結果が異なると思います。

 

 

民法の改正により連帯保証人の負担が軽くなりました

民法が改正され、2020年4月より、個人保証に極度額が設定されました。 

連帯保証人の責任範囲を明確にする等の改善により、安全性が少々高まりました。

しかし、それでも個人の立場で、困っている他人の責任や債務を補填することは難しいと思います。

 

連帯保証人は、連帯保証人の責任に関する記述を良く見てください。

改定後の民法を反映していなければ、意味が有りません。

 

 

私は民法の改正後も、安易に連帯保証人にならないことを推薦します。

 

それでも陽東開発は連帯保証人を求めません

陽東開発は昔から連帯保証人を求めていません。

入居者様(契約者様)だけでなく、連帯保証人様を守るためです。

 

入居希望者に説明し、最初に家賃保証会社の審査を受けて頂きます。 

家賃保証会社の審査で承認され、保証が受けられることを確認してください。

 

その後で、建物の賃貸借契約を結びます。

 

保証会社の判定基準

陽東開発は日本賃貸保証株式会社(JID)の承認を求めています。

 

日本の保証会社のグループは、共通のデータベースを所有し、承認・不承認を判定するようです。

グループ中の1社で不承認と判定された契約者は、別の保証会社に申請しても同じ結果になるようです。

結局不承認になる可能性が高いと思います。

 

しかしJIDは保証会社としての歴史が長く、実績を積みデータベース化しています。

経営が安定しているだけでなく、実績のDBを基に、独自の審査基準を設定し運用しています。

(自社の実績に自信が有る証拠です。)

 

同業者から。

「他所の保証会社で不承認と判定された入居者が、改めてJIDに申請したら承認された。」

との話を聞くことがあります。

 

陽東開発は無駄な周り道をせず、最初からJIDに審査を依頼しています。

 

JIDも他の保証会社と同じように、不承認時になってもその理由を公開しません。

当社は審査を請求した入居希望者に、不承認の事実を伝えるだけです。

賃貸借契約ができないことをお知らせします。

 

11年間にわたり、不動産管理会社の立場で、JIDに審査を依頼しました。

私の記憶では、2回だけ不承認になりました。

確率的には、審査総数の1%以下だと思います。

 

契約者を誰にするか? (一般例)

建物賃貸借契約の契約者にふさわしいのは誰なのか?

 

家賃保証会社の審査対策として望ましい人を推薦します。

・社会的な責任感があり、経済力があり、家賃等の支払能力がある人が望ましいと思います。

・過去の実績(クレジットカード等の不払問題の有無)が評価される可能性有ります。

 (いわゆるブラックリストに記載されている人は、評価が厳しくなるかも!)

・入居者の集団でリーダーシップを発揮できる人。

  家族の時は問題なく選択できると思います。

  シエアハウスの時は、本人の指導力と存在感が重要になると思います。

 

契約者を誰にするか? (大学の新入生等)

大学の新入生(18歳 無職 収入はアルバイトのため少額)

 ・契約者は働き盛りの親。

 ・入居者は学生本人(子)。

 

このケースは社会の常識なので、保証会社の承認が得られ問題なく成立。

家賃等は親が負担するが、学生本人(子)が物件に住み生活する。

 

普通の学生本人が、契約者になるケースは少ない。

 ・本人の収入が少なければ、保証会社が承認しない。

 ・大家さんが納得せず、契約できない。

 

 

退職後の高齢者

退職後の高齢者(70歳以上 退職により無職 年金収入有り)

 ・契約者は働き盛りの子。

 ・入居者は本人(高齢者)。

 

このケースならば、保証会社の承認が得られ問題なし。

家賃等は子が負担するが、本人(高齢者)が物件に住み生活する。

 

別のケース(普通にあり得る見慣れた状態)

 ・収入や財産が有れば、本人(高齢者)が、契約者になれる。

 ・保証会社の承認も得られる。

 (その時の本人の収入だけでなく、本人が所有する財産の額が重要になる。)

 ・本人(高齢者)は自信を持って、いつまでも若々しい生活を続けられる。