戸建て賃貸物件の募集情報を収取。

市全域を対象にして戸建て以外の特殊な建物を除き、さらに重複物件を除く。

3月26日に募集していた戸建ては16戸。

家賃は４から8.8万円（8.8万は新築物件）

家賃だけでなく、・敷金　・礼金　・間取り　・面積　・築年数　・駅からの徒歩時間（分）　・階数を調査。

家賃の平均は5.9万だが根拠が無く採用できない。

個々のデータは、敷金や礼金の有無。　面積が49.68～132.71平米。　築年数が0（新築）から45年。駅からの距離が徒歩で12から64分　等と大きく変動している。家賃は大家さんの希望や取り扱う不動産会社の知識や経験等に基づき設定されることが多い。再現性（規則性）がなく、募集後の反響を見て修正することになりやすい。

陽東開発はこのようなデータを重回帰分析し意味のある家賃を設定している。

上記のデ16戸のデータを重回帰分析しその結果を公開する。

礼金と敷金の有無により初期費用が大きく変動し、家賃が妥当でも契約できない可能性が有る。

過去の経験から、敷金と礼金を除いて解析し募集条件を柔軟に設定できるようにしている。

（敷金と礼金をゼロしても早期に契約したいと考える大家さん向けの情報）

家賃の変動要素に、・間取り　・面積　・築年数　・駅からの徒歩時間（分）　・階の５変数を採用。

リフォームを重視し、投入した資金を回収しさらに利益を得る不動産投資の王道。

基本的な考え

・同じ市内の戸建住宅の家賃や賃貸条件を調査・分析し妥当な家賃を設定する。

　（重回帰分析の結果を公開）

・設定した家賃と類似の物件を3～5戸選択し、外観だけでなく内部も見学する。

・本物件を部位別に調査し、リフォーム作業の要・不要と仕上げの状態を判断する。

・他の物件よりも魅力的な状態に復元する。

募集方法

・家賃や築年数から予想される常識に反して、内覧した瞬間に特別な物件だと肌で感じられるレベルを達成する。

・内覧時に物件の質が予想外に高く、この物件に住みたいと決心するように導く。

　（所有者は内覧に備えて、１～2週間に１回の割で換気と清掃作業を実施する。）

・各室内をパノラマで表示する。

・さらに予算が有れば、各部屋の機能を分析し、入居者の生活を予測し家具を配置した状態でデータ化する。

・物件の質が良く周辺の平均的な物件よりも優れていることを強調する。

・立地の良さと建物のリフォームと居住面積で競争する。

・新築物件と比較され競争することになる。

　　現在はフラット35を利用すれば2,500万クラスの新築物件（土地建物）を購入できる。

　　（2100万の返済金額が65,000円／月）

対象者

・永住する予定はなく、一時的に戸建住宅を利用したい入居者限定。

・生活に余裕があり、アパートやマンションでの共同生活を考えない入居者。

恵まれた立地

・自然に恵まれ南側の国道に面した環境で、採光や通風にも有利。

・中心街より少し離れるが、JRの駅に近く国道にも面している。

・自家用車を用いてどこにでも移動できる。

・扱う商品を選べば店舗としても利用できると思う。

　（店舗ならば入居者の責任で改装工事を実施）

リスク評価

・店舗ならば長期間の賃貸契約を期待でき、維持費も格安に抑えられる。

・個人の住宅ならば長期間の入居を期待できず、退去のたびにリフォーム費が発生する。

・事前に的を絞って投資し、後から回収するパターン。

・失敗するとすべてを失う。（多額のリフォーム費を投入後に解体すると無意味。）

・リフォーム作業を実施しても直ちに入居者が見つかるとは思えない。

　（リフォーム費用を精算してから、入金までの期間が長い。）

・築39年の物件を継続利用するのは難しい（リフォーム費用が高額になる。）

私の考え

・賃貸物件に投資する時の標準的な手法。

・最初に金と時間投入し、後からゆっくりと回収する方法。

・オーナーは、いゆるぎない自信を求められる。（細部にこだわらない。）

問題点

・予想どうりに運営できなければ、多額の損失が発生する。

・将来に向けて市全体が発展するかどうかは不明。

・地域を町に限定するとさらに予測しにくい。

・路線価がつかない地域の意味を考えなければならない。

・人口減少の流れに逆らって賃貸物件を運用する価値があるかどうかは疑問。

・自己責任で判断し決定しなければならない。

・いつかは建物を解体することになる。

・それまでに投資額を回収し黒字化するには管理能力が問われる。

結論

・お金をかけてそれ以上のリターンを求める手法。

・不動作投資の王道だが、この物件だけで成立するかどうか不明。

・所有者は強い意志と判断能力が問われることになると思う。