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賃貸借契約に必要な時間

賃貸借契約に必要な時間(経験値)

仲介作業の流れと必要な期間について説明します

自社物件と他社物件では、引っ越しまでの期間が異なります。

陽東開発は元付け業者なので、自社物件ならば、長くても1から2週間で終了します。

 

他社物件は、入居希望者の話を聞いてから引っ越し完了までに、2週間から1ヶ月以上の期間が必要になります。

普通の仲介業者が扱う物件は大部分が他社物件です。

 

 転勤等の理由で引っ越す時は、この期間の長さに注意してください。

 

自動販売機 コンビニ 通信販売 不動産賃貸借契約

 

参考までに現実の時間感覚を並べます。

・自動販売機は、目の前で終了。

・コンビニも、目の前で終了。

・通信販売(Amazon・楽天等)は、目の前で商品を選び決済しても、商品の配達に時間がかかる。(1から2日)

 

不動産賃貸借契約

・上記の感覚で生活している普通の人は、賃貸不動産の契約も1~2週間で終了する考えています。

・私も自社物件ならば、申し込みを受けてから、1から2週間で引っ越しができるようにします。

 

・しかし他社物件を扱う時は、2週間から1ヶ月以上の期間が必要になり、急な引っ越しには対応できません。

・急ぎのお客様は、自分で賃貸物件を探し、元付け業者を調べ、元付け業者と直接契約することをお勧めします。

 (物件の現状を受け入れ、そこでそのまま生活してください。)

 (特殊な環境や、一般的な物件には存在しない特殊な設備等を求めないことが重要です。)

 

各ステップの内容。

他社物件を仲介する時の作業内容と必要な日時(期間)

 

入居希望者から仲介依頼を受けてから、引っ越しが終了するまでの期間は、3から6週間です。

・契約する自信が有れば、重複して作業を進め、3週間くらいで終了できると思います。

・相互に関係する情報をチェックしながら、標準的な作業を推進すれば約1ヶ月。

 

・入居希望者と連絡が取りにくい状態が続くと、作業が停滞し6週間以上の期間が必要になる。

・入居希望者や大家さんが、常識外の反応をすると更に時間が必要になる。 

・物件に問題があったり、特殊な改装が求められた時は、工事期間が追加される。

 

1.他社物件の仲介依頼を受け作業開始。

陽東開発は積極的には他社物件を扱いません。

当社の関係したお客様等から話が有れば行動します。

本人・親族・友人・知人等が他社物件の仲介を希望された時に対応します。

この時は大家でなく、不動産業者として行動するので、仲介手数料は有料です。

 

一般的な不動産業者の仲介手数料は、家賃の1ヵ月分(100%)プラス消費税です。

当社は、お世話になったお客様の関係者限定で、50%プラス消費税にしています。

ただし、特別な理由があり、困難な作業を求められた時は、家賃の1ヵ月分(100%)プラス消費税で対応します。

 

入居を希望される本人が当社に来てください。(駐車場の心配は有りません。)

契約者は誰なのか教えてください。

 

賃貸物件に対する本人の希望を伺います。

1.文字どうり不動産が対象になります。希望される地域を確認します。

 (お子様の学区に注意しましょう。)

2.生活の基盤を安全に設定したいので、支払い可能な家賃の最大値を教えて下さい。

 (家賃保証会社からも、審査のために収入金額が求められる可能性があります。)

3.本人や家族の個性を尊重します。優先順を付けて、物件に求めるものを教えてください。

 (この情報が詳しいほど、適切な良い物件を紹介できます。)

 (逆にこだわらない条件や無視できる条件も教えて下しい。)

 

4.連絡方法を確認します。

 ・電話番号とメールアドレスを教えてください。

 ・私の質問に対して、24時間以内に回答が無ければ契約まで進めません。(実績より)

 

2.依頼者の希望に合った物件を調査し選択。2から3日

入居希望者から得た情報を基に物件を選択します。

満足する可能性が高い物件を探しますが、100%一致する物件は存在しません。

私の経験からお勧めしたい物件を2から4種類ほど選択し、物件案内書を作成します。

物件案内書をこのブログで公開します。 

 

3.依頼者に選択した物件を連絡し回答を待つ。1週間以内

入居希望者のメールアドレスに、ブログのURLを送信します。

ブログの物件案内書を見て回答してください。

(回答例)

・この物件を契約したいので次のステップに進みます。

・情報不足です。物件に関する写真等を充実してください。

・この物件を内覧し、物件の内外や周辺の環境を見てから判断します。

・この物件に興味はありません。重視する条件を変更して、再提案してください。 

・この物件に興味はありません。仲介作業を断り、この話を終了します。 

 

4.事前調査。2から3日

入居希望者が物件案内書を見ている間に、私が物件に行き事前調査を実施します。

物件の内外と周辺の状況を確認し写真を撮影します。

問題点が有れば元付業者を通して、オーナーに改善を求めます。 

 

5.調査結果をブログで公開。2から3日

事前調査の写真をブログに追加し、改めてメールで連絡します。

 

入居希望者は、ブログの物件案内書だけでなく、写真等を見ながら賃貸借条件を比較検討してください。

ブログの物件案内書と写真等を見て回答してください。

(回答例)

・この物件を契約したいので次のステップに進みます。

・この物件を内覧し、物件の内外や周辺の環境を見てから判断します。

・この物件に興味はありません。重視する条件を変更して、再提案してください。 

・この物件に興味はありません。仲介作業を断り、この話を終了します。 

 

6.内覧実施。1週間以内

入居依頼者と共に物件を訪問し、自分の目で物件を確認して頂きます。

私がわかる範囲で質問にお答えします。

私が回答できない質問については、管理会社から回答するように手配します。

 

入居希望者は、この物件に住むことが、自分の生活にどのような影響を与えるのかイメージしてください。

室内での生活だけでなく、通学・通勤・買い物・食事・交友・レクレーション等を考慮してください。

 

満足できなけれ、この物件を除去し別の物件を案内します。

予定されたすべての物件を内覧せきます。

家賃等とのバランスを考え、満足できば物件を決定してください。

 

どの物件も気にいらなければ、条件を変更してやり直します。

私は経験から、家賃等を上げるか、地価が低い地域(家賃が下がる可能性がある)に変更することを提案します。

 

常識で判断する人ならば、内覧前に見た情報で、自分が求めている物件とは異なることを予想できると思います。

常識に欠け実在できないような物件を求めているお客様には対応できません。

 

7.入居希望者の決定待ち。1週間以内

普段の生活で決断することに慣れている人は、内覧時に即決できます。

 

この段階でも普通の人は迷います。

個人差が有ると思いますが、1週間くらいで結論を出してください。

中には、再度の内覧を希望される方もおられます。

長期間悩むと、否定的な答えになり時間を無駄にすると思います。

 

8.保証会社に審査請求。1日

入居希望者が物件を決定すれば先に進みます。

入居希望者が保証会社に審査を依頼します。

審査依頼書(審査請求書)と本人確認者(運転免許所の両面コピーまたは健康保険証の両面コピー)を提出します。

 

9.保証会社が審査を実施。2から3日

保証会社は審査依頼書を基に、入居希望者を保証するかどうか審査します。

11年以上にわたり、日本賃貸保証株式会社(JID)他数社と付き合った経験による私の感想です。

(根拠はありません。)

家賃保証会社の考え方

・家賃等の滞納がなく、社会人として常識があり、保証しても問題を起こさない人を優先する。

・賃貸保証会社は連帯保証人の代わりに、賃貸物件の契約者に生じた経済的トラブルを保証する。

・発生する確率が低い事件に対応するには、保険会社と同じように規模を拡大しなければならない。

・保険会社と同様に、積極的に多くの利用者を集める。

・基本的には、申請した全員を承認し保証する。

 

外部の者が保証を受けられない理由を探がしたり予想するのは時間の無駄!

(注意事項)

保証会社が契約者本人や関係者に、確認のため電話することがある。

この電話に応答しなければ審査に時間がかかる。

 

10.大家さんの承認を得る。1週間以内

大家さんは十人十色。

ここが一番難しいと思います。

 

本人の知識と人生経験を基に、保守的な判断をする人が高い。

過去に経験しなかったような、難しい案件を持ち込んでも実現しないと思います。

 

特殊な目的で物件を利用したい人。

物件の仕様を変更したい人。

等は大家さんの承認を得るために時間がかかり、契約が遅れると思います。

運が悪ければ、不承認で契約できない可能性も有ります。

 

11.重用事項説明書・契約書等を作成。1週間以内

元付業者の規模により変化します。

取り扱う物件数。関係者の人数。管理システム(ソフト)の仕様等により、完成するまでに日数が変わります。

 

先進的な不動産業者は、非対面で契約できます。

大部分の不動産業者は紙ベースの契約書等を利用しています。

契約書等を移動する時間(郵送等)も発生します。

 

このための日数を無視できません。

 

12.入居希望者との契約。1週間以内

普通は、不動産会社の事務所で、対面で契約します。

契約のために費やす時間は、常識では1~2時間になると思います。

仲介業者の担当者が情報を正確に詳しく説明するか、

最小限の情報を短時間で説明するかで異なります。

 

契約する日時は、入居希望者の都合に合わせて設定しますが、

終末の休日等になる可能性が高く、待ち時間が発生します。

 

13.物件の清掃と修理。2から3日

空室の期間が続くと、ハウスクリーニング済の室内も、一部にチリ等が集まります。

周囲が綺麗になると、一部の汚れが目立つようになります。

この問題を指摘すれば、クリーニング等で解決できると思いますが、時間が必要です。

 

改修工事等を指定すれば更に時間がかかります。

 

14.引っ越し実施。1日

引っ越しに必要な日数は1日~2日です。

季節により希望の日時を指定しても、引っ越し業者が対応できない可能性が有ります。

契約に関する事務作業を急ぎ、平行して引っ越しの準備を進めてください。

15.建物や設備の機能確認。1週間から1か月後

空室の物件に入居し生活を始めると、予想外のトラブルが発生する可能性が有ります。

水道・電気・ガス等を停止したことが原因で発生するトラブルがあります。

入居直前の点検で見つからなくても、入居直後に表面化することも有ります。

 

仲介業者や管理会社は、入居日より一定期間後経過したら、確認作業を実施すると思います。