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大家さんができる空室対策

大家さんができる空室対策

過去の常識が変化している?

これからの賃貸不動産は、自分の住まいを探しているお客さんと、

大家さん(物件の所有者)が直接話し合い、

 

お互いが賃貸借契約の条件に納得してから契約することが普及すると思います。

だれが仲介手数料を負担すべきか

お客様は妥当な値ならば家賃の支払いは納得すると思います。

しかし知識のある入居者は、仲介手数料の支払いを拒否する可能性が高いと思います。 

 

宅地建物取引業法は業者が仲介手数料を得ることを認めています。

手数料の最大値は家賃の1か月分(外税)です。

誰が負担するかは定めていません。

貸主と借主が相談して負担割合を調整すれば解決できる話です。

(陽東開発は仲介手数料を請求していません。)

 

旧世代の大家さんは、入居者が仲介手数料を負担するのが常識だと考えて、自分が負担することを認めないと思います。

 

(時間の経過とともに周囲の状況が変化し、徐々に考え方が変わると思います。)

 

仲介業者は仲介手数料だけでは維持できない?

しかし大家さんも、「現在は入居希望者の総数よりも、空室が多く何らかな対策を講じなければ空室の問題を解決できない。」ことを理解していると思います。

仲介業者が入居者から仲介手数料を得ただけでは業者の経営が続かないことも理解していると思います。

 

その結果、仲介業者から空室対策用の広告費等の請求があればこれを受け入れると思います。

 

賃貸物件の総数 > 入居希望者の総数 ・・・だから・・・ 空室が発生する

広告費等の問題についてはいくつかの原因が話題になっています。

・住宅メーカが市場の規模を無視して賃貸物件を新築した結果、空室が増加した。

 >正しいと思いますが、この事実を知った上で物件を新築したのは大家さんです。

 

・新築時にサブリース契約で保証されている。自分の物件は空室になっても家賃が保証されている。

 >当事者が感情で判断すれば正しい話だと思います。期間を限定すれば実行可能だと思います。

 >サブリース会社は最初から、部屋数と入居者数の総量で評価すれば、すべての物件を満室にすることが不可能な事実を理解していると思います。

 >その結果保険の仕組みを応用して解決していると思います。入居者から得た家賃をサブリースの契約者全員に分配すれば良い。収支のバランスを考慮し支払い家賃を調整すればこの仕組みを維持できる。

 >永久に契約当初の家賃を保証するような契約を避けているので法的にも問題は無い。

 

・サブリース契約により、対象物件が空室になっても家賃が保証されているので問題が表面化しない。しかし家賃が時間とともに徐々に減少していくと思います。

結局サブリース契約の有無は同じ結果になると思います。

 

(収入を得やすい新築時の効果を失う可能性もあり得る?)

従来の常識ではこの問題を解決できない?

 

今は空室の存在を認め、空室対策を実行し、少しでも機会損失を減少しなければならない時代です。

仲介業者や管理業者に全面的に依存し、不労所得を得る時代が終了したと思います。

具体的な対策を検討し後日提案します。